Comprare casa: regolarità costruttiva e amministrativa

È accaduto di nuovo.
Si può dire? Lo sto per dire. Ok lo dico: eeeccheppalle!!!

Una coppia di amici ha appena comprato casa, la casa dei sogni per intenderci, quella della vita.
L’immobile dovrà essere sottoposto ad una serie di opere interne per adeguare gli spazi alle esigenze dei nuovi occupanti. Normale no?
Fatti i necessari sopralluoghi ed eseguito un puntiglioso rilievo dell’abitazione, richiedo all’ufficio tecnico del comune le pratiche edilizie che hanno riguardato l’immobile da ristrutturare (prassi normalissima per un professionista che deve approntare una pratica edilizia).

E qui viene il bello.

La maggior parte delle volte accade che ciò che si trova rappresentato in planimetria non corrisponda alla realtà costruita. Quando va bene si tratta di qualche muro leggermente spostato, di qualche porta chiusa o aperta. Quando va male ci troviamo ad avere porzioni di casa mai autorizzate, terrazzi o balconi non dichiarati o locali dalla superficie inferiore rispetto a quella minima consentita dai regolamenti.

Ecco, questo è il momento del travaso di bile.

Di chi è la colpa? Del venditore che non l’ha dichiarato? Dell’agenzia immobiliare o del notaio che non hanno verificato? State tranquilli: nessuno di loro si farà avanti battendosi il petto e gridando mea culpa, così come nessuno si offrirà di pagare le sanzioni comunali che vi verranno recapitate o la parcella del professionista che dovrà sistemare il pasticcio in cui vi siete ritrovati. Oramai il bidone ve l’hanno rifilato e adesso è un problema solo ed esclusivamente vostro! Quindi che si fa?! Ci si arma di pazienza e si cerca, se possibile (a volte non si può: una sanatoria non è condono!!), di sistemare il tutto.

Prevenite queste situazioni. Prestate attenzione!! Vagliate, selezionate, chiedete.

L’importanza della regolarità costruttiva e amministrativa

Se state cercando casa, prima di formalizzare qualsiasi tipo di accordo ufficiale abbiate cura di verificare la regolarità amministrativa e costruttiva di ciò che state acquistando. E’ vostro diritto farlo o incaricate qualcuno che abbia competenza per valutare la questione al posto vostro.
Facciamo un po’ di chiarezza spiegando qualche concetto base.

Cos’è la regolarità costruttiva e amministrativa? In parole povere, un immobile è a posto se tutto ciò che è stato dichiarato nella pratiche comunali (Licenza edilizia, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire, Cil, DIA, SCIA…e chi più ne ha ne metta…) di cui è stato oggetto, esiste ed è confermato nella realtà.

Se la piantina catastale rispecchia la realtà questo è sufficiente per dichiarare l’appartamento regolare?
No, nel modo più assoluto!! La scheda catastale è un ulteriore documento che deve essere aggiornato assieme alla relativa visura. Comune e Catasto sono due enti differenti, con delle finalità totalmente diverse. Il catasto non può autorizzare interventi edilizi né sanare abusi, per quello bisogna rivolgersi agli uffici tecnici comunali.

Cosa succede se il mio appartamento non risulta essere regolare? Bisognerebbe sistemare la situazione presentando in Comune una domanda di Concessione in Sanatoria. Verrà calcolata una sanzione la cui quantificazione dipenderà dalla tipologia dell’abuso. Per opere interne è solitamente pari a 1.000,00 Euro (per Milano e provincia). Se invece c’è stata creazione di volumetria o superficie non residenziale (es. balconi, cantine, etc.)  bisognerà corrispondere agli uffici comunali oltre alla sanzione anche il doppio degli oneri dovuti.

È sempre possibile sanare della volumetria che ho creato e che non risulta essere dichiarata in alcuna pratica edilizia?  Purtroppo no. Se dagli È opportuni calcoli planivolumetrici risulta che la volumetria relativa al mio lotto/edificio è già stata saturata, non è mi è in alcun modo possibile aggiungerne altra…neppure pagando. Risultato: devo smantellare la volumetria creata.

Avete capito perché è importante informarsi prima? Siate consci di ciò che state acquistando. Per evitare costosi sorpresoni post-vendita ecco qualche consiglio:
1. Richiedete al venditore o all’agenzia le pratiche edilizie relative all’unità immobiliare che vorreste acquistare;
2. Molto probabilmente non le avranno, potete rivolgetevi direttamente all’Ufficio Tecnico del settore di Edilizia Privata del comune dove è ubicato l’immobile. Fate una richiesta di “Accesso agli atti” in qualità di futuro acquirente indicando come motivazione la verifica degli atti autorizzativi relativi all’immobile di prossima  acquisizione.
3. Il fatto che sulla scheda catastale sia riportato quel balcone che nella realtà c’è ma che sulla pratica edilizia manca non vuol dire assolutamente nulla. Il catasto non è probatorio dal punto di vista edilizio, certifica solo una rendita.
4. Affidatevi ad un tecnico capace, qualcuno di vostra assoluta fiducia, che verifichi per voi il contenuto della documentazione reperita, credetemi, vi risparmierà un sacco di grane future!!!

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